¿Qué implica tener licencia turística en Mallorca en 2026? Guía legal y fiscal para propietarios

La licencia turística en Mallorca depende hoy de las plazas: se compran, se pierden si no se usan y su valor cambia según el municipio. Los impuestos de la actividad están en la guía de alquiler turístico en Baleares.

1. Qué es la licencia turística y quién puede obtenerla

En Mallorca, la «licencia turística» es la declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT) para comercializar estancias turísticas en viviendas (ETV), regulada en el artículo 50 de la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears. En 2026 solo puede presentarse para viviendas unifamiliares en zona apta y con plazas turísticas adquiridas.

• Estancia turística en vivienda (ETV): cesión de la totalidad de una vivienda residencial por días o semanas. Una estancia no puede superar el mes, es decir, 30 noches (art. 50.13).
• DRIAT: declaración responsable que se presenta ante el Consell de Mallorca y habilita para empezar la actividad.
• Plaza turística: unidad de capacidad autorizada. En una vivienda, el máximo es el que figura en la cédula de habitabilidad, sin camas supletorias (art. 88).
• Zona apta: ámbito donde el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) de Mallorca y el planeamiento municipal admiten las ETV.
• Vivienda principal: comercialización de la vivienda en la que reside el propietario durante un máximo de 60 días al año.

Requisitos para una nueva ETV en 2026

Las ETV en viviendas plurifamiliares ya habilitadas no quedan afectadas por la prohibición. Según la exposición de motivos del Decreto ley 4/2025, mantienen su habilitación por periodos de cinco años prorrogables si siguen cumpliendo los requisitos, incluida la conformidad de la comunidad de propietarios.

¿Se puede perder la licencia por no usarla?

Sí. Una vivienda que no se comercializa durante tres años consecutivos puede ser dada de baja definitiva (Ley 8/2012, art. 85.2). La disposición adicional primera del Decreto ley 4/2025 obliga a los consells insulares a revisar estos casos en dos años desde su entrada en vigor, hasta abril de 2027. Sirve como prueba de inactividad no haber presentado autoliquidaciones del Impuesto sobre Estancias Turísticas ni comunicado viajeros a la Policía.

2. Cómo se consiguen las plazas y cuánto cuestan

Las plazas para una nueva ETV solo se obtienen de la bolsa temporal del Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT), que se nutre de bajas, o por intercambio uno por uno entre particulares. La compra directa está suspendida en Mallorca hasta que el Consell fije el techo de plazas con un estudio de capacidad de carga (Ley 3/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Decreto ley 4/2025). Mientras tanto, la disposición transitoria segunda crea dos bolsas temporales por isla, una para alojamientos y otra para viviendas, que no aumentan el total de plazas.

Precios fijados por la Junta Rectora del CBAT el 11 de marzo de 2026, vigentes desde el 14 de marzo.

Convocatoria de marzo de 2026

• Ofreció 1.069 plazas procedentes de bajas anteriores. El plazo de solicitud se abrió el 23 de marzo de 2026.
• El orden de tramitación se fijó por sorteo público el 8 de junio de 2026 entre 721 solicitudes admitidas.
• Hay una lista de espera de seis meses para adjudicar las bajas que se produzcan en ese periodo.

¿Se pueden vender o trasladar las plazas?

Sí, con condiciones. Las plazas adquiridas de forma onerosa y no provisional pueden transmitirse si el titular da de baja definitiva la vivienda y lo comunica en ese momento (Ley 8/2012, disposición adicional decimocuarta). El nuevo titular tiene tres meses para acreditar la adquisición y seis meses desde la baja para presentar la DRIAT de la nueva vivienda. Un mismo propietario también puede trasladar plazas a otra vivienda suya, con igual o menor número de plazas y en seis meses. Si no se cumplen los plazos, las plazas pasan a la bolsa.

No hemos localizado una consulta vinculante que fije cómo tratar fiscalmente el precio pagado por las plazas (activo intangible amortizable o mayor valor del inmueble), así que exige un análisis individual antes de comprar.

3. Registros y declaraciones informativas

• Número de registro turístico del Consell de Mallorca: debe figurar en toda publicidad. Desde el Decreto ley 4/2025, las plataformas deben exigirlo y mostrarlo, y responden de las infracciones si publican oferta ilegal.
• Comunicación de viajeros al Ministerio del Interior (Real Decreto 933/2021): cada reserva y cada entrada en SES.HOSPEDAJES, en 24 horas. No comunicar viajeros sirve como indicio de inactividad para la baja de la licencia. Lo explicamos en la guía de SES.HOSPEDAJES.
• Información de las plataformas a la AEAT: las plataformas informan de los ingresos de los anfitriones (normativa DAC7) y los intermediarios presentan la declaración informativa de cesión de viviendas con fines turísticos (modelo 179). La AEAT cruza estos datos con el IRPF y el IRNR.

¿Y el registro único estatal (NRUA)?

El Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro único del Real Decreto 1312/2024 en su sentencia de 19 de mayo de 2026. Como esa norma se apoyaba en el mismo procedimiento, las obligaciones que de él derivaban, entre ellas el depósito anual en el Registro de la Propiedad del modelo informativo de arrendamientos de corta duración, quedan en entredicho. En Mallorca, el número que debe figurar en el anuncio es el del registro turístico del Consell; si has presentado o dejado de presentar ese depósito, consúltalo con tu asesor.

4. Multas por alquiler turístico ilegal

Son importes de la Ley 8/2012 tras el Decreto ley 4/2025, que los elevó un 25 %. Además:

• Responsables solidarios: el propietario, el comercializador y el arrendatario del inmueble responden de la infracción, salvo prueba en contrario (art. 117.4 y 117.5).
• Reducción del 80 %: la multa se reduce hasta un 80 % si, durante el expediente, el propietario cede la vivienda al menos cinco años para alquiler social o a precio limitado (art. 123.5).
• Agravantes: actividad en suelo rústico protegido, en vivienda de precio limitado o con reiteración (art. 124.1).
• Consecuencia tributaria: la ATIB puede liquidar de oficio la ecotasa no ingresada, con los módulos de estimación objetiva y las sanciones de la Ley General Tributaria (Ley 2/2016, arts. 14.5 y 15). Cómo se calcula, en la guía de la ecotasa en viviendas turísticas.

5. Qué cambia en Palma

Todo el término municipal es zona única no apta para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial. Así lo establece la norma 4.2.4 del Plan General de 2023, modificada por acuerdo plenario de 28 de mayo de 2026 y publicada en el BOIB núm. 81, de 27 de junio de 2026. No se admiten nuevas ETV de ninguna tipología, tampoco unifamiliares. El alquiler turístico en pisos de edificios plurifamiliares ya estaba prohibido en Palma desde 2018.

La modificación tiene cuatro efectos:

• Suprime la previsión de 374 nuevas plazas (231 en Palma Capital y 143 en suelo rústico).
• Impide renovar las ETV no permanentes, es decir, las habilitadas por periodos de cinco años.
• Impide reubicar o trasladar plazas autorizadas a otra vivienda del municipio.
• Fija la densidad de plazas ETV en las existentes: 2.436 en Palma Capital y 595 en Platja de Palma–Can Pastilla. La densidad baja con cada baja y esas plazas no pueden pasar a establecimientos turísticos.

Las licencias legales existentes siguen operando y las obligaciones fiscales son las mismas que en el resto de la isla.

Y en el resto de municipios

Se pueden presentar nuevas DRIAT para viviendas unifamiliares en zona apta, con plazas de la bolsa temporal del CBAT. La zona apta depende del PIAT y del planeamiento de cada ayuntamiento, que puede ser más restrictivo: conviene pedir un certificado urbanístico antes de comprar plazas.

6. Ejemplo: una vivienda turística en Pollença en 2026

Una propietaria residente en España con una ETV legal de 6 plazas en Pollença declararía en 2026 un rendimiento neto de 26.782,19 € y una imputación de renta de 2.712,33 € en el IRPF, y cobraría a sus huéspedes 1.120 € de ecotasa.

• Vivienda unifamiliar aislada en zona apta, 6 plazas, licencia y plazas obtenidas antes de 2025.
• Disponible del 1 de mayo al 31 de octubre; alquilada 140 noches a 300 € por noche, sin servicios hoteleros.
• 20 estancias de 7 noches, cada una con 4 personas mayores de 16 años.
• Comisión de la plataforma: 15 % de los ingresos. Limpieza entre estancias: 4.200 € al año.
• Gastos anuales: IBI 1.200 €, seguro 600 €, suministros 3.000 € y amortización 7.500 € (3 % de un valor de construcción de 250.000 €).
• Valor catastral revisado: 400.000 €. No es su vivienda habitual.

Ecotasa. Todas las estancias caen en temporada alta y duran menos de 9 días: 140 noches × 4 personas × 2 € = 1.120 €. La propietaria los cobra a los huéspedes y los ingresa en la ATIB con el modelo 700; no son ingreso suyo a efectos del IRPF.

Variantes

• Reserva en diciembre de 2026 (si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026): 5 noches a 150 € para 2 adultos. Base 750 €; IVA al 10 %: 75 €; ecotasa de temporada baja: 5 × 2 × 0,50 € = 5 €. Detalle en la guía del IVA del alquiler de corta estancia.
• Nueva propietaria que empieza en 2026: comprar las 6 plazas a la bolsa del CBAT costaría 6 × 3.500 € = 21.000 €, siempre que obtenga plaza en el orden de adjudicación.
• Propietaria no residente en la UE (por ejemplo, Reino Unido): tributaría al 24 % sobre los 42.000 € íntegros, sin gastos: 10.080 €, más la imputación de renta de los días no alquilados.